城市更新“十五五”规划发布：智慧建筑从单体项目走向整座城市

 

 

2026 年 5 月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。

表面看，它在谈老旧小区、危旧房、地下管网。往深处看，它真正改变的是城市建设的工作对象。

过去很多城市建设任务围绕“新建”展开：新地块、新项目、新楼盘、新园区。城市更新进入“十五五”阶段后，主线变成了另一件事：面对已经建成、已经运行、已经老化、已经承载大量生活和产业活动的城市空间，如何持续体检、持续改造、持续运营。

这意味着，城市不再只是一次性建设成果，而是一个需要长期感知、评估、维护和迭代的复杂系统。

智慧建筑和智能建造，也因此有了新的主战场。

一、城市更新的核心，不只是“把旧的修一修”

 

《规划》明确提出，到 2030 年城市更新行动取得重要进展，到 2035 年基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

这个目标背后，有一个清晰变化：城市开发建设方式要转型。

转型不是少盖几栋楼，也不是把旧街区重新包装一遍。更关键的是，城市建设的评价标准变了。

一座城市好不好，不能只看建设规模和地标高度，还要看几个更具体的问题：

• • 房子是否安全、舒适、绿色、智慧；
• • 小区是否能补齐养老、托育、停车、活动空间等日常短板；
• • 地下管网、桥梁隧道、燃气供水排水系统是否能被实时监测；
• • 老旧厂区、低效楼宇、存量房产是否能重新承载产业和服务；
• • 城市治理是否能依托数据底座做到协同、高效、可追踪。

这些问题都指向同一个方向：城市更新的终点不能停在“项目完工”，运行表现要被持续看见。

这正是智慧建筑评价、绿色建筑数字化评价、智能建造能力评价能够发挥作用的地方。

二、“好房子”进入存量更新，智慧化不再只是新房配置

《规划》把“推进好房子建设”放在营造高品质城市生活空间的重要位置，提出要兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。

这句话很关键。

“好房子”的范围已经延伸到既有住宅。既有住房装修、局部升级、适老化改造、无障碍改造、数字家庭建设，都被纳入城市更新的任务范围。

这会改变智慧住宅和智慧社区的市场结构。

过去，智慧化常常被理解为新项目的卖点：智能门锁、全屋智能、可视对讲、智慧安防、能源管理系统。进入存量更新阶段后，真正难的是把这些能力嵌入已有建筑和已有社区。

旧小区的建筑条件、产权关系、管线空间、物业能力、居民支付意愿都不一样。智慧化改造不能只靠设备堆叠，而要回答三个问题：

• • 哪些系统先改，才能真正改善居住体验；
• • 哪些数据需要采集，才能支撑长期运维；
• • 哪些能力可以进入评价体系，形成可验证的改造成效。

这也是智慧住宅评价从“看配置”走向“看运行”的机会。

如果一套系统只能在展示厅里顺滑运行，不能在老旧小区的真实运维场景里稳定发挥作用，它就很难成为城市更新的基础能力。

三、城市生命线工程，让智慧化从“体验升级”进入“安全底线”

《规划》对城市安全韧性着墨很重，其中一个重点是城市基础设施生命线安全工程。

燃气、供水、排水、桥梁、隧道、热力、管廊等系统，要强化实时监测、动态预警，及早发现和管控风险隐患。

这意味着智慧化的价值被重新定义。

它的作用已经越过体验升级，进入城市公共安全底线：哪里有泄漏风险，哪里有积水隐患，哪座桥梁超过设计年限，哪段管网需要优先更新，哪个高层建筑需要加强消防能力。

这些问题如果靠人工巡检和事后维修，成本高、响应慢，也难以形成全局判断。城市生命线工程需要的是一套贯穿“感知—预警—处置—复盘”的闭环。

这给智慧建筑和智能建造提出了更高要求：

• • 设计阶段要预留数据采集和系统联动条件；
• • 施工阶段要保证设备、管线、编码、竣工数据的准确交付；
• • 运维阶段要把监测数据转化为风险分级和处置流程；
• • 评价阶段要看系统是否真的降低风险，而不是只看有没有安装。

城市更新越往深处走，越需要把建筑、市政、社区和治理平台放在同一张图上看。

四、CIM 平台和设施赋码，把城市更新推向可计算阶段

《规划》提出推进城市全域数字化转型，建设城市信息模型（CIM）基础平台，完善 CIM 基础数据库和标准体系，拓展“CIM+”在城市更新中的应用场景，并推进房屋建筑和市政设施赋码。

这部分对行业影响很大。

城市更新长期面临一个基础难题：底数不清。

一栋楼的结构状况、设备年限、能耗表现、消防隐患、权属信息、维修记录，往往分散在不同部门、不同系统、不同责任主体手里。地下管网和市政设施也是一样，很多风险卡在数据不完整、接口不统一、责任链条不清晰。

CIM 平台和设施赋码要解决的，正是“城市对象可识别、状态可追踪、更新可管理”的问题。

对智慧建筑行业来说，这个平台概念会落到具体项目中的数据交付要求。

未来，一个城市更新项目的成果可能不只是一套图纸、一份验收报告、一批设备清单，还应包括：

• • 建筑和设施的唯一编码；
• • 可持续更新的基础信息；
• • 与能耗、安全、环境、运维相关的数据接口；
• • 可进入城市运行平台的标准化数据成果；
• • 能支撑后续评价、维护和再改造的数字档案。

智能建造的价值，也会从“提高施工效率”延伸到“交付可运营的数据资产”。

五、绿色低碳转型，让评价从一次认证走向长期表现

 

《规划》提出推动高耗能公共建筑改造升级，鼓励采用合同能源管理等市场化节约能源服务；大力发展绿色建筑，推动超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展；推广绿色建材评价认证和应用，加强建筑材料循环利用，促进建筑垃圾减量化。

这说明城市更新中的绿色低碳已经超过技术口号。

它涉及改造资金从哪里来、节能收益如何计算、建筑材料如何循环、运维效果如何证明。

尤其是在既有建筑改造中，绿色低碳目标能不能落地，取决于长期表现：

• • 改造后能耗有没有下降；
• • 室内环境有没有改善；
• • 设备系统有没有稳定运行；
• • 建材和施工过程有没有减少浪费；
• • 运营方是否能通过节能收益覆盖部分投资。

这类问题很难靠一次性验收说清楚。它需要持续采集、持续评估、持续校准。

绿色建筑数字化评价的价值正在这里显现：把原来偏静态的绿色性能，转化为可观测、可追踪、可比较的运行表现。

城市更新越强调存量提质，越需要这种“长期看效果”的评价工具。

六、从政策任务到项目机会，行业要补上三种能力

《规划》给出了很多方向：好房子、完整社区、老旧街区厂区改造、地下管网、城市生命线、CIM 平台、绿色低碳、历史文化保护、投融资机制、房屋全生命周期安全管理。

但政策方向不会自动变成项目能力。

对建筑、地产、物业、设计、咨询、系统集成和运营企业来说，接下来至少要补三种能力。

第一，存量诊断能力。

城市更新从哪里开始，不能只靠经验判断。房屋体检、社区体检、设施体检、能耗诊断、安全风险诊断，会成为项目策划的前置工作。没有诊断，就很难排优先级，也很难解释为什么这个项目值得投。

第二，系统集成能力。

城市更新项目往往跨建筑、市政、社区、产业、治理多个维度。单一设备、单一平台、单一施工能力都不够。企业需要把设计、建造、数据、运维和评价连起来，形成完整交付。

第三，长期运营能力。

城市更新不是交钥匙工程。老旧小区改造、公共建筑节能、管网监测、社区服务、低效园区盘活，都需要长期运营。只有能把运营数据、用户反馈和资产表现持续沉淀下来，项目才有可能形成稳定现金流，也才有可能对接金融工具。

这三种能力，恰好对应智慧建筑和智能建造下一阶段的核心竞争力。

七、智慧建筑评价为什么更重要了

城市更新进入“十五五”，行业最容易犯的错误，是继续用工程建设思维理解它。

工程建设关注的是“建成”。城市更新更关注“建成以后是否持续变好”。

这就需要评价体系参与进来。

评价不是为了发一张证书，也不是为了给项目贴一个标签。更重要的是，它为复杂项目提供一套共同语言：

• • 政府需要知道项目是否符合政策方向；
• • 投资方需要判断资金是否投在有效改造上；
• • 建设单位需要明确技术路线和交付标准；
• • 运营方需要持续追踪系统表现；
• • 居民和使用者需要感受到真实改善；
• • 行业需要沉淀可复制的样板。

如果没有评价，城市更新容易变成分散工程的简单相加。

有了评价，城市更新才可能从“改了什么”走向“改得怎么样”。

这正是智慧建筑系列评价下一阶段可以发挥作用的地方：把安全、舒适、绿色、智慧、运维、创新等要求，转化为可检查、可比较、可持续改进的项目能力。

结语

《城市更新“十五五”规划》给行业提出了一个清晰信号：未来的城市建设，不再只看新增空间，更看存量空间如何被重新组织、重新评估、重新运营。

对智慧建筑行业来说，这就是主战场的转移。

单体建筑的智慧化仍然重要，但更大的问题已经摆在眼前：一片社区、一组楼宇、一张管网、一座城区，能否被持续感知、持续评价、持续优化。

城市更新的下一步，要做的不止是把城市修好。

是让城市学会长期保持健康。

资料来源：

• • 国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知，国发〔2026〕12号，中国政府网。
• • 国务院印发《城市更新“十五五”规划》，新华社，2026年5月28日。
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